El Senado nacional se apresta a convertir en ley el proyecto que declara de interés social la regularización dominial de la vivienda única familiar, ubicadas o no en barrios informales. La iniciativa fue enviada al Congreso por Cristina Fernández y ya recibió media sanción en la Cámara baja. (Garrik)

El objeto del proyecto es la regularización dominial de la vivienda única familiar de habitación permanente y/o unidad productiva familiar, ubicadas o no en barrios informales. De esta forma se ataca uno de los flancos más complejos del problema del déficit habitacional: la irregularidad de la tenencia de la tierra, que afecta a más de medio millón de hogares en el país.

Esta irregularidad afecta transversalmente a las clases medias como a los sectores populares, tanto en barrios urbanizados como en barrios informales. Este problema es multicausal: aumento de la población urbana, migraciones internas vinculadas al proceso de reindustrialización en los últimos años, desregulación del mercado inmobiliario operada a lo largo de las décadas del 70, 80 y 90, disparidad de políticas de desregulación que cada jurisdicción aplica para la regularización de la tenencia de la tierra, entre otras.

Mediante esta iniciativa, que consta de 30 artículos distribuidos en 8 capítulos, se propone que la autoridad de aplicación junto a los municipios o las provincias que se adhieran a la ley, financien la compra de esos inmuebles cuya ocupación haya tenido lugar con anterioridad al 1 de enero de 2015 y hayan sido alcanzados por leyes de expropiación con destino a sus actuales ocupantes, o se hallen sujetos a controversias judiciales o extrajudiciales.

Organismos que se crean

El proyecto crea el Registro Nacional de Barrios y Viviendas, “con el objeto de dar cuenta de la ubicación geográfica de los inmuebles en los que se emplazan los barrios informales, la información acerca de la titularidad de dominios, la distribución espacial de las viviendas, la cantidad de familias que las habitan y sus datos, y toda otra información que se considere necesaria”.

El Consejo Federal para la Regularización Dominial, cuya conformación se propone en el ámbito de la autoridad de aplicación, tendrá funciones de asesoramiento, seguimiento y evaluación de los resultados logrados, promoción y convocatoria para la constitución de consejos regionales para la regularización dominial, además de contribuir al desarrollo federal y optimizar el empleo de recursos humanos, económicos y tecnológicos de distintos organismos e instituciones vinculados a la actividad.

La autoridad de aplicación, que será definida por el Poder Ejecutivo al dictar la reglamentación de esta ley, “implementará regímenes y programas tendientes a posibilitar la regularización dominial” mediante la adquisición, “por acción directa y/o la transferencia a las provincias, los municipios y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, (de) inmuebles donde se emplacen barrios informales, que sean o hayan sido alcanzados por leyes de expropiación con destino a sus actuales habitantes, sancionados por los poderes legislativos provinciales, los concejos deliberantes municipales y/o por la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con anterioridad al dictado de la presente ley”.

Igual criterio se seguirá en el caso de “inmuebles donde se emplacen barrios informales sujetos a controversias judiciales o extrajudiciales entre sus poseedores y los titulares de dominio, a través del acuerdo con los propietarios, siempre que se hayan entablado con anterioridad al dictado de la presente ley”.

El proyecto agrega inmediatamente que “dichas adquisiciones podrán asimismo ser realizadas por cooperativas de vivienda u otras organizaciones de la comunidad vinculadas a la regularización dominial, mediante la transferencia por parte de la Autoridad de Aplicación de los recursos necesarios para su compra”.

Valor de la propiedad

El precio de compra del inmueble que realice la autoridad de aplicación, se regirá por la tasación oficial de la jurisdicción correspondiente o el que establezca el Tribunal de Tasaciones de la Nación, y el monto total a abonar por parte del adjudicatario por la fracción que ocupa, estará determinado por el valor por metro cuadrado abonado al momento de la adquisición, pero en ningún caso el precio total de venta a los adjudicatarios podrá exceder la suma equivalente a la de 28 jubilaciones mínimas mensuales, otorgándose planes de pago de 180 cuotas mensuales consecutivas, con una tasa de interés compensatoria del 4 por ciento.

Podrán ser adjudicatarios de los lotes aquellos ocupantes que detenten una ocupación pública, de buena fe, permanente y pacífica del inmueble, con anterioridad al 1 de enero del 2015. Asimismo se debe destinar el inmueble a vivienda familiar y/o unidad productiva familiar. Ninguno de los miembros del grupo familiar conviviente debe poseer inmuebles a su nombre, o ser adjudicatario de otro inmueble bajo cualquier otro régimen.

La violación o incumplimiento de lo establecido ocasionará la pérdida de todo derecho sobre el inmueble con la reversión de su dominio a favor del otorgante, según corresponda y la prohibición de ser adjudicatario de otro inmueble.

En caso de que en el inmueble de que se trate existieran espacio no habitados, éstos podrán ser adjudicados a organizaciones barriales para asiento de su sede y/o destinadas a equipamiento urbano, al momento de producirse la correspondiente subdivisión en parcelas.

Modificación de leyes

Finalmente el proyecto de ley modifica distintas normativas para agilizar y favorecer el dominio registral. Por ejemplo, se modifica la ley 21.890 para que las regularizaciones dominiales y escrituraciones de interés social en que intervenga la Escribanía General del Gobierno, queden exentas del pago de aranceles, tasas y sellados. Las escrituras públicas otorgadas podrán ser inscriptas en los respectivos registros de la propiedad, aun cuando sobre el bien a transferir pesen deudas de impuesto inmobiliario, tasas generales o de servicios.

También modifica ley 23.967 para que las tierras ocupadas por viviendas permanentes, que sean propiedad del Estado Nacional, sus empresas y entes descentralizados o de otro ente donde el Estado tenga participación total o mayoría de capital, puedan ser transferidas a los Estados provinciales, sus municipios, CABA o entidades asociativas legalmente constituidas que representen a la totalidad de los habitantes. Asimismo, podrán ser transferidas con destino a sus actuales ocupantes.

También modifica ley 24.374 (Ley Pierri) para que los beneficios de esta ley se extiendan a los ocupantes que, con buena fe, acrediten la posesión pública, pacífica y continua durante 3 años con anterioridad al 1 de enero de 2015, respecto de inmuebles edificados que tengan como destino principal la vivienda única familiar de habitación permanente y/o la unidad productiva familiar. La inscripción registral se convertirá de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de 5 años contados a partir de su registración.