Hubo un aumento en los valores de los contratos y una caída de la oferta, por lo que se obliga a los inquilinos a firmar contratos irregulares, bajo las condiciones de la ley vieja. Esta es una afirmación que viene del organismo Inquilinos Agrupados.
También hay casos de inmobiliarias que hacen pasar contratos de alquiler de viviendas como contratos de locales comerciales. Y otro tanto que firma prórrogas de contratos ya vigentes. Algunos locatarios se ven obligados a firmar bajo estas condiciones porque no cuentan con el dinero necesario para mudarse.
Otro problema son las comisiones a los inquilinos por parte de las inmobiliarias y la imposición de garantías.
La nueva ley de alquileres dice que el inquilino puede ofrecer dos tipos de garantías y que el propietario tiene que aceptar alguna de las dos.
Desde la sanción de la Ley de Alquileres, los nuevos contratos tienen una duración de tres años, mientras que antes se hacían por dos años, una actualización anual del valor mensual por un índice, más opciones de garantías.
Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) dicen desconocer totalmente estas maniobras irregulares en los contratos. A partir de esta nueva ley es obligatoria la participación de un corredor inmobiliario en la firma de los contratos.
De acuerdo este sector, uno de los impactos negativos de la ley es que los contratos se venían manejando con una indexación semestral que se pactaba entre propietarios e inquilinos y que en los años anteriores había estado alrededor del 30%, pero al incorporar la inflación en un índice de actualización automática esas subas pueden ser más altas. Con lo cual ya hay estimaciones de que para el año que entra este aumento va ser del 48% y se va aplicar automáticamente sin negociación de partes.
Según datos de plataformas de inmuebles de Internet, a partir de la sanción de la nueva ley de alquileres los valores subieron un 19,2%. En lo que va de 2020, el precio de los alquileres acumuló una suba del 37,6%, el doble que la inflación.
La nueva ley establece que el precio del alquiler de una vivienda tendrá un ajuste anual según un índice formado en partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE). La actualización automática a través de un índice quitó previsibilidad para los inquilinos y los propietarios que no saben cuáles serán los precios mensuales de los alquileres en los dos años siguientes a la firma del contrato.
La ley de alquileres se considera inoportuna. Aumenta el riesgo para el propietario provocando por un lado la baja de la cantidad de viviendas en alquiler y por el otro, la cobertura preventiva con aumentos mayores de precios. Todo estos en un contexto donde el efecto «tomas» aumenta la sensación de desprotección. Este combo desinsentiva la inversión en inmuebles, donde la oferta de viviendas en alquiler depende 100% de la inversón privada.
Otra situación que suma incertidumbre es la vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia 320/20, que congeló los precios de los alquileres y prorrogó los contratos hasta el 30 de septiembre. Si el Gobierno no extiende la vigencia del DNU, a partir de octubre los inquilinos deberán pagar las diferencias entre los precios congelados y los precios del contrato que se acumularon durante la cuarentena.
Si el DNU vence, se iniciará la aplicación de la nueva ley en los contratos que vencieron en los últimos meses y fueron prorrogados. Al parecer el Gobierno analiza prorrogar el congelamiento pero todavía está en veremos en este tema.
El lunes ingresó a la Cámara de Diputados un proyecto para extender el Decreto 320/20 hasta marzo del 2021, con la firma de la diputada del Frente de Todos, Fernanda Vallejos. Ahí también entraría la extensión del congelamiento del precio de los alquileres, la suspensión de los desalojos y el pago por transferencia bancaria. La incertidumbre crece para todosy lo cierto es que no se puede anunciar la extensión un día antes de su vecimiento porque se corre el riesgo de que muchas familias hayan sido echadas de sus casas.
