Un fideicomiso investigado por posible fraude tiene entre sus miembros al vicepresidente primero de la cámara de diputados Ignacio Jarsún y al exintendente de Embarcación Alfredo Llaya. La desarrolladora del proyecto enfrenta serias denuncias en la justicia y tiene como apoderado a un exmiembro de la AFIP detenido por coimas.
Una particular modalidad de estafa gana terreno en el negocio de la construcción y el desarrollo inmobiliario. Se trata de los llamados “fideicomisos de administración al costo”, figura a través de la cual grupos desarrolladores obtienen enormes beneficios al margen de la ley, del fisco y en perjuicio de los fiduciantes. La práctica se extiende a instancias de una regulación endeble y de vínculos comprobados con el poder político y judicial.
En los libros, la definición de fideicomiso de administración al costo aparece como un contrato por el cual una o varias personas aportan bienes, dinero, servicios o derechos al administrador Fiduciario para que éste los afecte al fideicomiso (el cual tiene por finalidad) con dichos bienes construir o desarrollar el proyecto inmobiliario, llegando a su terminación realizando la adjudicación correspondiente a los fiduciantes. La ley nacional establece para aquellos proyectos enmarcados en dicha modalidad, una serie de beneficios principalmente impositivos. Esto lleva a que cada vez más grupos empresarios apelen a esta figura para encubrir operaciones comunes de compra-venta.
Meses atrás este semanario se hizo eco de las reiteradas denuncias en la justicia que tienen a la constructora GrinFil como destinataria. Honorarios impagos a profesionales, plagio de proyectos arquitectónicos, incumplimiento de contrato, daños y perjuicios son algunas de las acusaciones que pesan sobre la sociedad integrada por Ángel Fili y Gabriel Grinblat.
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Uno de los proyectos más emblemáticos de la firma es la radiante Dean Funes Swites, una torre de 58 departamentos emplazada en calle Dean Funes 857 que hoy es el cobijo de algunos apellidos conocidos. Según la descripción de la empresa, la obra «combina las características de un edificio de lujo con distinguidos espacios que garantizan un placentero día a día». Al igual que otros desarrollos, Dean Funes Swites fue concebida inicialmente como un fideicomiso al costo. Sin embargo, la justicia se encuentra investigando evidencias cada vez más sólidas de las utilidades y dividendos reales derivados de la operación.
Cuarto Poder accedió a la planilla de venta al público de las unidades funcionales de Dean Funes Swites, un documento que hoy forma parte de los expedientes judiciales de las causas contra Grinfil. En la misma, además de figurar los nombres de propietarios y fiduciantes, se destacan los valores fijados en dólares para cada unidad funcional (muy distantes, por cierto) de los valores de costo establecidos por las entidades profesionales.
En primer lugar, aparecen pagos en negro a modo de «adelantos» que se calculaban en el 30% del precio de las unidades. A valores de 2015, esta cifra promediaba los $450 mil o en su defecto, 30 mil dólares, aunque dependiendo de la superficie podía llegar superar el millón de pesos. En los contratos, no obstante, sólo quedaba asentado el 70% del valor de los departamentos. En octubre de ese mismo año el metro cuadrado de cada unidad funcional costaba $22.066,04 y las cocheras (de 12 m2 cada una) tenían un valor total de $238.528,37.
Sin embargo, tomando como referencia los datos del Consejo Profesional de Agrimensores, Ingenieros y Prof. afines (COPAIPA) y su página web (www.copaipa.org), el costo de construcción de un edificio de 1620 m2 equivalía a $9.403,08 por m2 (con características definidas según explicita el anexo respectivo); es decir menos de mitad del valor de venta del m2 de Grinfil. De esta forma, el costo resulta en un 42% del valor de venta o dicho de otra manera, el valor de venta resulta ser más del doble del costo.
De este cálculo se deduce que el valor total de venta del edificio Dean Funes Swites, que consta de casi 5 mil metros cuadrados, fue de 10.253.270,88 dólares oficiales en 2015, mientras que la ganancia del 30% asentada en el archivo alcanza los 3,075.981,27 dólares no declarados y en negro.
Actualmente, de las 58 unidades que conforman Dean Funes Swites, alrededor de cinco son utilizadas íntegramente como módulos habitacionales. El resto funciona bajo la modalidad de alquiler temporario. Esto es así pese a que el Contrato de adhesión del Fideicomiso de administración al costo Dean Funes Suites en su cláusula Cuarta establece, con carácter de declaración jurada, “que la unidad funcional a la que adhiere será para su exclusivo uso como casa habitación de residencia efectiva o la de su grupo familiar”.
A la hora de justificar este contrasentido, el apoderado de Grinfil, Nicolás Fili, argumenta que dicha restricción corre para los inquilinos, pero no para los fiduciantes y/o beneficiarios. Algo que a todas luces contradice el Art 3.2 del contrato original suscripto en septiembre de 2014.
La explicación a la polémica más bien puede encontrarse en un decreto de 1996, que establece una alícuota diferencial del Impuesto al Valor Agregado (IVA) para la construcción de inmuebles destinados a vivienda. De allí que la declaración de los fiduciantes haya tenido por objetivo achicar la alícuota de IVA a un 10,5%, para posteriormente desvirtuar el fin de la obra. En cualquier lugar del mundo con un mínimo de apego a la norma esto constituiría una asociación ilícita tributaria.
Algunos nombres
El exintendente de Embarcación Alfredo «Freddy» Llaya figura como fiduciante y propietario de un departamento de 84,65 metros cuadrados en el sexto piso de DFS por el increíble valor de 196.827,22 dólares. Llaya había sido mencionado en la investigación federal que se abrió por el escándalo de coimas en la AFIP que culminó con la detención de Rafael Resnick Brenner y Nicolás Fili. Este último recuperó la libertad el día exacto de la inauguración de Dean Funes Swites.
También figura como propietario/inquilino de un departamento de 55,88 m2 valuado en U$S 129.931,54 el vicepresidente primero de la cámara de diputados y exintendente de Rosario de Lerma Ignacio Jarsún. Su lugar en el fideicomiso se habría asegurado a cambio de la instalación del sistema de climatización y calefacción del edificio, servicio que el diputado sabía brindar junto a su socio Victorio Binda (h), otro de los fiduciantes del edificio. En el año 2017, la empresa Victorio Binda-Jarsún se retiró repentinamente de un local ubicado en Caseros 121 dejando a varios clientes en la lona. Algunos damnificados sostuvieron que dejaron pagadas calderas de aproximadamente $140 mil pesos que jamás fueron entregadas. Los empresarios Roque Lozano y Javier Exeni también se encuentran mencionados en el archivo informático como fiduciantes.
