Juan Martin Biella analizó la coyuntura económica y la planificación urbana de la ciudad. Señaló que el sector experimenta una “incertidumbre total” y que se encuentran realizando un análisis para determinar el costo de los inmuebles. (Mariano Arancibia)
¿Cuál fue el impacto de la inflación en el sector inmobiliario?
Al finalizar el gobierno kirchnerista hubo una baja en el mercado inmobiliario; con la llegada de Macri y la aparición de los créditos UVA se abrió una esperanza para que cambie la situación, nosotros pensábamos que era una herramienta para solucionar el problema de los salteños de clase media y para asalariados pero esa esperanza se cayó con la devaluación y actualmente hay una incertidumbre total.
Si el contexto económico no era el mejor ¿Por qué tenían expectativas?
Pensábamos que era una medida desarrollista, por la cual los asalariados, los inquilinos se podían comprar una casa y hacerse propietarios porque la cuota del crédito era más barata que el alquiler…
Pero se devaluó el peso…
Y el gobierno empezó a dar dinero y se quedó sin dinero: tendríamos que haber metido 2000 mil créditos, de entre $1 millón y $2 millones, y colocamos apenas 250 créditos en Salta. Lo mismo pasó con el plan Procrear vinieron muy pocos: se calculaban 2000 y vinieron 100, y encima a esos primeros 100 mil no se terminaron de implementar. En el Banco Nación si ganabas $25 mil te daban un crédito de hasta 1 millón y tu cuota era de $6 mil, hoy te piden un piso de $35 mil, y la cuota es de $9 mil. Con esta situación, se sacó al 65% de los salteños que alquila de la posibilidad de acceder a un crédito.
¿Qué pasó con las ventas?
No se pararon por completo pero están demoradas porque si estabas por comprar y en el medio se devaluó el propietario dice: no esto ya no vale lo mismo, entonces la negociación entre las partes se dilataron, los bancos cambiaron las condiciones y eso demora también.
¿Usted piensa que los inquilinos pueden pagar los precios que se encuentran en el mercado?
Estamos en una campaña para convencer a los propietarios que la devaluación no puede ser trasladada, hubo una devaluación del 40% pero es imposible transferir al inquilino esto porque la actualización máxima que tuvo fue de un 20%; desde el punto de vista del mercado tenés todas las justificaciones para que querer trasladarlo pero no es viable.
De todas formas algunas inmobiliarias tienen costos altísimos…
Lo que te expliqué no quiere decir que si el propietario aplica un aumento muy grande no se lo van a pagar, sino al revés, sencillamente porque no hay; tené en cuenta que Salta tiene un déficit de 90 mil viviendas. Es un problema estructural este. Tenemos un crecimiento demográfico de 2 puntos, con esto vos necesitas aproximadamente 6000 viviendas por año y eso no bajaría el estructural, y con lo que se está construyendo ahora entre lo público y privado no logras satisfacer ni la mitad, hay una baja en la obra pública y una demora en la obra privada, esto hace que la necesidad de alquilar sea mayor y eso sube el precio.
¿Existe alguna medida para determinar la renta?
Hay tres métodos; uno es en relación al valor de la propiedad, otro por cuánto cuesta hacerlo y otro por comparable con casas de características similares. Hoy lo que estamos haciendo es determinar los valores de alquiler, cuando se termine de establecer el costo de producción vamos matizando los precios. El análisis de alquileres es complejo porque hubo un gran desfasaje, entonces esta difícil saber cuánto valen los inmuebles; tenemos la tarea de reconstruir valores.
El análisis de alquileres es complejo porque hubo un gran desfasaje, entonces esta difícil saber cuánto valen los inmuebles; tenemos la tarea de reconstruir valores.
Las expensas son otro punto del cual no se sabe bien el precio, y se suma al total del monto para alquilar
Hay edificios donde se paga $12 mil de alquiler y pagan $6 mil de expensas o sea la relación tendría que ser un 20% y tenés ahí cerca de un 50% porque son 10 departamentos y pones dos porteros, si a eso le sumas el mantenimiento, el seguro y se te fue todo lo de expensas. Muchos edificios bajaron el costo sacando un portero. Hay un grave problema con algunos que construyeron edificios pequeños sin planificar un mantenimiento bajo, por ejemplo un edificio pequeño de 10 departamentos con una expensa de 1000 pesos, con eso no podes pagar ni un portero. No se puede entregar un edificio que no tenga planificado un administrador y el Estado lo hizo en villa Palacios o Don Emilio. Esos edificios tienen un costo al 60% de su valor porque no tienen consorcio y son sencillamente un caos, nadie se hace cargo de nada, si se rompe un caño, si hay una pérdida de gas.
¿A cuánto ronda el metro cuadrado de un departamento básico?
El costo de la construcción, aproximado del metro cuadrado está alrededor de $ 18 mil, un departamento pequeño de 55 metros, con dos dormitorios, que se llama desarrollo sin pasillos, tendrían un costo mínimo de arriba de 900 mil pesos a lo que hay que sumar el costo del terreno que representa un 15% más, entonces tenés arriba de un millón solo hacerlo y de ahí tenés impuestos y la rentabilidad por lo cual rondaría en un millón y medio para empezar un pequeño departamento.
¿Están inflados los precios en Salta?
En Salta es más cara la construcción por cuestiones sísmicas además no hay donde desarrollar las zonificaciones que están hechas arbitrariamente y por ejemplo si heredo una casa antigua en calle Belgrano el gobierno no te permite que la demuelas, las normativas municipales te piden que hagas todas las instalaciones nuevas como si fuera Suiza pero es una casa de adobe y vieja. Esa inversión aumenta el costo como así la fuerte demanda.
¿Hay inversores interesados en la Provincia?
Existen inversores grandes pero se necesitan reglas claras porque tenés gente que puede hacer negocios en la bolsa de valores donde le están pagando 45% anual y tiene mayores beneficios si quiere hacer plata ya, ponerla ahí. A esto hay que agregar que los desarrolladores inmobiliarios necesitan que el gobierno ponga los servicios, incluso se lo podés pagar pero un loteo tiene que tener los servicios, lo importante es que el gobierno esté dispuesto a acompañar y que invierta en infraestructura. Las inversiones se proyectan en 10 años y en ese lapso no podés tener modificaciones, entonces si cada gobierno cambia su punto de vista no se puede, aquí cada gobierno que pasa aparece con una nueva idea.
¿Cómo ve la planificación urbana de la ciudad?
Hay un Código de Planeamiento Urbano que se va yapando, aunque no es solo un problema de la municipalidad sino de toda la provincia. En Salta está colapsado y todo lógicamente tiene que ir para altura, hay que ver sin tapar el cerro, sin molestar al turismo. Todo lo que es macro centro es bueno si hay servicios, en zona oeste también se podría construir, en zona sur quedó con un tráfico más denso y es más complicado.
Es notable la anarquía en que se desarrolló la ciudad e impresionante la cantidad de edificios de altura que hay…
No está nada claro nada, podés hacer 10 pisos acá y 2 allá. Nos gustaría saber con qué criterios se hizo eso. En Salta se construyen por promedio 60 edificios por año, eso lo hace el sector privado.
No está nada claro nada, podés hacer 10 pisos acá y 2 allá. Nos gustaría saber con qué criterios se hizo eso. En Salta se construyen por promedio 60 edificios por año, eso lo hace el sector privado. Hay que tener reglas claras, en una época sacaron una ordenanza de impacto ambiental, y como la municipalidad no lo controlaba todos los que presentaban proyectos eran aprobados y de golpe vino alguien y dijo: esto es ilegal porque no cumple con el impacto ambiental y todos los que habían invertido era ilegal, el culpable es el Estado. Ahora hay gente que está construyendo en la zona del parque 20 de Febrero donde se está por aprobar la modificación que permite aumentar los pisos. Hay edificios que no están habilitados y por lo tanto no lo podés alquilar o han iniciado juicio o hay problemas con los servicios, principalmente con el agua.
¿En qué parte de elaboración se encuentra el proyecto de ley para ayudar a inquilinos?
Estamos trabajando para bajar el costo de empezar a alquilar; notamos que hay muchos inquilinos que no tienen garante propietario, normalmente te piden meses de depósito para garantizar; la idea es que exista un seguro, pero a bajo costo, donde el inquilino al tomarlo paga el 10 % del costo del mes y está cubierta la garantía y el mes de depósito, por ejemplo si tenés que pagar $15 mil pagarías $1500.
