Todo indica que la modificación de la ley de alquileres pedida largamente por inquilinos, inmobiliarias e, incluso, propietarios, podría pasar para 2023. Un esbozo de lo que sucede en Salta donde la necesidad de viviendas es altísima.
María del Cerro
A pesar de las reiteradas dificultades para debatir la reforma de la Ley de Alquileres, y ya casi culminando el año parlamentario- las sesiones ordinarias del Congreso termina el 30 de noviembre- entre los diputados de la oposición mantienen la intención de convocar a una sesión especial, pero necesitan recuperar el apoyo de algunos legisladores. En tanto el debate en el Frente de Todos -que tiene su propio proyecto- sigue estancado.
Pese a las discusiones políticas la realidad de miles de inquilinos es apremiante. Una persona que pagó $50.000 en los últimos 12 meses, período de noviembre de 2021 a noviembre de 2022, comenzará a pagar $86.562. A partir la actualización prevista por la ley vigente de alquileres los inquilinos que firmaron contrato en el mes de noviembre deberán pagar este mes con un aumento del 73%.
El ajuste es anual y el valor se establece en base al Índice de Contratos de Locación (ICL), que publica el Banco Central, quién contempla a su vez la inflación y los salarios, de acuerdo con la remuneración promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
Para aplicar el ajuste en base al ICL, se debe utilizar una fórmula teniendo en cuenta el valor de dos fechas. Por un lado, la del inicio de la última actualización de valores. Por el otro, la fecha en la que se hará el aumento.
Recordemos que según la Ley de Alquileres vigente el plazo mínimo para los contratos de alquiler de viviendas es de 3 años y el precio del alquiler se fija como valor único, por períodos mensuales y con ajustes anuales. Es decir, cada 12 meses los inquilinos deberán afrontar una suba en base a los aumentos salariales y la inflación, siempre sobre el valor original del alquiler.
Hasta fines de junio de 2020, antes de ser promulgada la Ley de Alquileres, el precio se definía cuando se firmaba el contrato y ese monto total se dividía por los 24 meses de duración del alquiler. Además, con la normativa el mes anticipado y el depósito de garantía que deben abonar los inquilinos no pueden ser mayores que el equivalente a un mes de alquiler, respectivamente. En tanto, el plazo mínimo del contrato se amplió de dos a tres años.
$alta la alquilada
Juan Martín Biella, presidente de la Cámara Inmobiliaria en dialogo con la Colmena Info por Radio Dinamo describió que existen dos mercados inmobiliarios; un mercado comercial y otro de vivienda. A su parecer aseguró que en las modificaciones a la ley deberían agregar la que estipula actualizaciones cada meses y no cada año como se encuentra actualmente.
Aseguró que la mayor cantidad de propietarios en Salta son jubilados y pensionados que lograron tener una vivienda adicional a través del ahorro. Y a diferencia de lo que se dice, que todos los que alquilan son de bajos recursos, existen una larga lista de gente que alquila en el exclusivo barrio El Tipal con cuotas de 200 mil pesos.
“Lo que es comercial desde la época de la pandemia que había muchos locales vacíos, la apertura temprana logró que muchos comercios sobrevivan y otros se renovaron. Hoy tenemos una ocupación inferior al 5 %, lo que muestra una actividad económica importante. El contrato es libre pacto entre las partes y ha funcionado. El otro, que funciona con la ley 27551, te dice que son también por tres años, pero que cuando vos firmas el contrato te dice que la actualización va a ser 12 meses. Pero sabemos que la inflación va a ser de 100 por ciento, aparentemente es para beneficiar al inquilino porque el propietario cobraría una tarifa plana pero no porque el mercado es dinámico”. Señaló que esto se da porque los propietarios traen la inflación a tiempo cero”. Con esto explicó que, si bien el beneficiario era el inquilino, esto no ocurre.
Biella refirió que la mencionada ley estipula sobre los aumentos y existen dos instituciones en donde reclamar, uno de ellas es el defensor del pueblo municipal, la otra el Colegio Inmobiliario con asesorías gratuitas. Asimismo, recordó que, bajo la ley, los contratos de alquileres rigen por tres años indefectiblemente y las actualizaciones de alquiler son cada 12 meses, no cada seis ni tres. El presidente de la Cámara Inmobiliaria señaló que según su análisis con esta ley en la actualidad los propietarios están perdiendo un 20 % el valor del alquiler.
Por esta situación aseguró muchos propietarios han optado por poner en ventas sus propiedades. “retiraron cerca de 3mil viviendas de la parte locativa en la ciudad de Salta”. Biella aseguró que esta situación también termina perjudicándolos, mientras esperan por la compra de viviendas pierden las mensualidades de alquiler, sus viviendas se deterioran.
Biella recordó que en Salta el nivel de mora es bajísimo como así también los casos judicializados. “El año que viene se van a multiplicar por 100, con los nuevos contratos porque los inquilinos no van a tener a donde ir”.
El Concejo Deliberante de la ciudad de Salta aprobó recientemente una serie de modificaciones a la ordenanza 14.501, que crea la Defensoría del Pueblo de la ciudad de Salta. Entre ellas, se destacó la creación del Programa de Atención al Inquilino.
