Al menos 10 mil catastros que no existen en la Dirección General de Inmuebles figuran en los registros de la municipalidad de Salta y de EDESA. Se trata de subdivisiones irregulares no registradas por las que, tanto el municipio como la empresa de energía, cobran impuestos adicionales a propietarios.
Por: Nicolás Bignante
Cuentan los libros que, en la Antigua Roma, el rey Servio Tulio instauró el «Census Romano», con el propósito principal imponer el Tributum soli (Tributo a la Propiedad), que básicamente era la contribución al reino que pagaban «por cabeza» los nobles y terratenientes según el patrimonio inmobiliario que poseían. Con el tiempo esta práctica censal derivaría en lo que actualmente conocemos como registro catastral.
Se entendía, y se entiende aún, por catastro el registro de los bienes inmuebles (ubicación, dimensiones, uso y valoración) y sus propietarios, que se utiliza para establecer el monto de la contribución que se impone sobre los bienes inmuebles según su producción, su renta o su valor, y derechos como servidumbres e hipotecas.
Las definiciones más modernas lo conceptualizan como “un inventario de la totalidad de los bienes inmuebles de un país o región de éste, permanente y metódicamente actualizado mediante cartografiado de los límites de las parcelas y de los datos asociados a ésta en todos sus ámbitos». Como se ve, sea cual sea la referencia que se tome, la organización territorial en catastros está fundamentada, tanto en su origen como en la actualidad, en las diferentes formas y modalidades de cobrar impuestos.
La tradición parece respetarse a rajatabla en el ámbito de la municipalidad de Salta, pero con una curiosa salvedad. En los últimos meses se multiplicaron los casos de contribuyentes que aseguran estar pagando tributos municipales por «catastros fantasmas» no registrados en la Dirección General de Inmuebles.
La existencia en sí misma de estos pseudo-catastros no reconocidos por el organismo competente con sus respectivas nomenclaturas truchas, constituye una ilegalidad flagrante, cuando no una estafa lisa y llana. Los casos, según reconoció una fuente de la comuna a este medio, están en conocimiento de la administración municipal y podrían rondar los 10 mil, por lo que dimensionar el tamaño de semejante irregularidad resulta -como mínimo- complejo.
Al diablo con la sutileza
La modalidad empleada es llamativamente rústica: La empresa de energía toma como referencia inmuebles en los que funcionan dos o más medidores y envía una factura individual por cada uno de ellos, independientemente de si se trata de un mismo domicilio y/o catastro. Además de los cargos por consumo eléctrico, en cada una de las boletas se incluyen: el impuesto inmobiliario, la tasa de Protección de Bienes y Personas, incidencia del Alumbrado Público, la tasa de mantenimiento de Alumbrado Público y la tasa municipal.
Cuando el contribuyente recibe las facturas se encuentra con que, en la misma propiedad, figuran dos, tres o incluso más catastros con sus respectivos números. Por cada uno de ellos se cobran todos los ítems mencionados anteriormente. Pero a la hora de consultar en los registros de la Dirección de Inmuebles, ninguno de esos catastros existe.
El asunto se torna todavía más curioso cuando se consulta en la página web de ARMSA el estado de deuda de los «catastros fantasmas». Allí figuran los períodos adeudados (ninguno es anterior a diciembre de 2021), pero no se detallan datos claves como: domicilio, valor fiscal, CUIT o valor de edificado. Increíblemente, el número de catastro, pese a no existir en los hechos, se encuentra registrado en los documentos oficiales de la agencia de recaudación.
Un propietario de la zona centro de la ciudad que posee un inmueble dividido en tres espacios, cada uno con su respectivo medidor, contó su experiencia a Cuarto Poder. «Desde EDESA aducen que la municipalidad lleva el registro de los catastros y desde la municipalidad le echan la culpa a EDESA. En ambos casos reconocen que el catastro no existe». En la misma zona, varios de sus vecinos advirtieron lo mismo en las facturas de los últimos meses. «Pasa mucho con propiedades que tienen locales para alquilar. Son todos parte de un mismo catastro, pero en las boletas aparece como hubiera subdivisiones. Yo mismo constaté varios casos más por esta zona», relató.
Los impuestos municipales varían de acuerdo a las zonas y a las categorías de cada barrio. En el caso del impuesto inmobiliario, se encuentra atado al valor de la Unidad Tributaria (UT), cuyo valor aumento un 47% en diciembre pasado. Para la zona en cuestión, categorizada como 1B residencial, los valores plasmados en las boletas oscilan los $3500 sólo para tasas municipales. A eso deben sumarse otros $310 en concepto de incidencia y mantenimiento de alumbrado público. Si se multiplican todos esos ítems por cada uno de los «catastros fantasmas», el volumen de recaudación adicional es descomunal.
¿Qué dice la ley?
El catastro General comprende, según la ley 2308, la «enumeración y descripción literal y gráfica de todas las propiedades inmobiliarias, con expresión de los propietarios, superficie, situación, linderos, cultivos o aprovechamiento agropecuarios y mineros, calidades, valores, beneficios y toda otra circunstancia que las defina en sus diferentes aspectos y aplicaciones».
La repartición que tiene a su cargo la realización y conservación del Catastro General es la Dirección General de Inmuebles, creada por ley en 1946. Entre sus atribuciones está la ejecución de operaciones: a) De orden físico: o sea las encaminadas a determinar exactamente la posición de los inmuebles de una manera invariable (Catastro técnico o geométrico). b) De orden jurídico: o sea las inscripciones tendientes a individualizar debidamente los titulares del dominio, o los poseedores, así como también los gravámentes y afectaciones (Catastro jurídico). c) De orden económico: o sea las informaciones y justiprecio encaminados a estimar el valor fiscal de los inmuebles (Catastro financiero). d) De conservación: para hacer constar todas las alteraciones de cualquier clase que sufran los inmuebles a través del tiempo en los órdenes enumerados precedentemente.
Como se puede ver, ni las administraciones municipales, ni mucho menos las empresas prestadoras de servicios, pueden alterar unilateralmente los registros de inmuebles creando nuevos catastros. Por el contrario, para concretar la subdivisión de un catastro se deben seguir pasos administrativos ante el municipio y la provincia y, en todo caso, el trámite debe ser realizado por el titular del inmueble.
En primer lugar, se debe dar de baja el catastro de origen en la Dirección General de Inmuebles y posteriormente se debe asentar la misma en la Municipalidad de Salta. Además, se debe presentar documentación específica: Nota Modelo Inmuebles por duplicado dirigida a la Subsecretaria Tributaria y de Recaudación, Resolución emitida por la Dirección General de Inmuebles, Fotocopia del DNI y Fotocopia de factura de EDESA.
Levantar el aplazo recaudatorio se ha convertido desde el inicio de la gestión en una obsesión de la administración municipal. Mientras en el CCM se preparan para reciclar el frustrado convenio con CECAITRA para la elaboración de fotomultas, se echa mano a tácticas cada vez menos decorosas para hacer caja. ¿Hasta dónde llegará la manía recaudatoria del romerismo?
