Las excepciones al código de edificación y planeamiento se han convertido en una herramienta efectiva para consolidar el negocio de la especulación inmobiliaria en las zonas más paquetas de la ciudad. Desarrolladores urbanísticos y concejales se funden en una misma misión y en los mismos intereses.

De ambos lados de lo que alguna vez fue una desolada ruta camino al aeropuerto, han ganado terreno en las últimas décadas especuladores y desarrolladores inmobiliarios de toda monta, muchos de los cuales se abrieron paso a fuerza de excepciones a la ley. Los vaivenes de la economía nacional no parecen haber inmutado el negocio, tampoco las incertidumbres derivadas de la pandemia planetaria. El oeste de la ciudad capital y buena parte de la zona sureste del municipio San Lorenzo devinieron progresivamente en espacios de disputa entre desarrolladores urbanísticos y otros inversores inmobiliarios a gran escala.

Montado sobre el pomposo marketing del «sueño de miles de familias», el crecimiento de los desarrollos privados a orillas de la ruta 51 es un fenómeno que se presenta como impoluto, pese a las operatorias que subyacen a dicha práctica. Lobby, amiguismo y connivencia se entremezclan en detrimento del vapuleado Código de Planeamiento Urbano, y encuentran en el concejo deliberante el mejor ámbito de desenvolvimiento.

La comisión de Obras Públicas y Urbanismo del órgano deliberativo cobra, en esta instancia, una significativa notoriedad. El hecho quedó de manifiesto un mes y medio atrás con el escándalo que culminó con la eyección de José Gauffin de la presidencia de dicha comisión y la asunción, en su lugar, del saenzista Francisco Benavidez. La salida del edil macrista se dio en medio de acusaciones de incompatibilidad, ya que el mencionado guarda estrechos vínculos con la firma Tresing, dedicada a realizar obras de infraestructura a distintos loteadores de la ciudad. Entre los clientes de la firma figuran nada menos que: Banco Macro, Alto NOA, Austin Powders, YPF, MDay Loteos, Enirgi Group, Vea y Gasnor.

No obstante, antes de su salida y específicamente en la última sesión del 2020, la comisión presidida por Gauffin logró un dictamen clave: El pedido de un particular para incorporar al ejido municipal la Matrícula Nº 168.278, correspondiente a un predio ubicado en Finca El Aybal, camino al aeropuerto. La ordenanza, además, fija un 4,5% de Cesiones Obligatorias de Suelo, cuyo destino será “Equipamiento Comunitario Municipal”, para la urbanización a realizar.

La aprobación, en concreto, constituye una excepción al código de edificación y de planeamiento urbano. Y aunque a simple vista la operatoria pueda parecer recurrente, son pocos los casos en los que se logra semejante distinción. De hecho, muchos de los coquetos loteos que decoran el acceso norte a la ciudad y donde residen funcionarios y empresarios de todo rango, aún no logran tal reconocimiento. Pero la excepción mencionada es apenas una punta de ovillo que puede aportar al entendimiento de las complejas operaciones en las que ediles y empresarios se funden en un mismo interés.

El caso Vía Aurelia

Como en muchos otros casos, la historia comienza con la compra de un predio que, al no estar incluido en el perímetro urbano, no posee habilitación para edificar y -por ende- cotiza a valor campo. En 2015 el grupo MDay (de propiedad de Magdalena Day y José Ignacio Lupión, quienes también integraron la sociedad «Los Viñaco SAS» junto al juez de la corte Horacio Aguilar) compró la parcela identificada con la matrícula N° 168.279 para el fideicomiso «Vía Aurelia», un megaproyecto de urbanización en una extensión de 62 hectáreas que cuenta con viviendas para 1100 familias, plaza con juegos infantiles, avenida principal, comercios y oficinas.

La antigua dueña, Aurelia Patrón Uriburu, se desprendió del terreno por un valor significativamente menor al que hoy posee. Esto tuvo que ver entre otras cosas con el papel de los ediles y, claro está, con el interés de la desarrolladora.

Un año después de la operatoria, en la última sesión ordinaria del concejo deliberante, la comisión de urbanismo integrada, por entonces, por el tridente: Andrés Suriani, Gastón Galindez y Alberto Castillo logró la aprobación de la ordenanza Nº 15247. En ella se resolvió incorporar el predio de la urbanización al Perímetro Urbano Consolidado de la ciudad de Salta, otorgándole además una de las categorías más beneficiosas para edificar. En su intervención, la exconcejala Ángel Di Bez explicó su voto positivo argumentando que «por estar rodeado de barrios privados, la persona dueña de esto no puede usarlo como zona rural, porque no puede por ejemplo fumigar y toda esa serie de cosas. Por eso es que pide, pasar de régimen rural al urbano». Lo que omitió mencionar la exconcejala Di Bez en su discurso fue que el predio ya estaba hace un año en manos del grupo MDay, según consta en los datos de la Dirección de Inmuebles.

Un año más tarde, en 2017, el órgano deliberativo tiraría otro millonario «centrito» a los emprendedores inmobiliarios con la suspensión provisoria de la obligación de soterrar cables. De esta forma, los pocos desarrolladores privados que estaban en actividad por entonces (MDay entre ellos) se vieron exentos de cumplir la ordenanza que impide colocar líneas aéreas de media tensión. Esta «manito», dicen los que saben, sirvió para reducir los costos de inversión casi en un 70%.

En la versión taquigráfica de aquella tarde de 2016, quedó expuesta la actuación del concejo en la alocución de un edil pejotista: «Les pido a mis pares: que piensen en que las obras que se vayan a ejecutar con presupuesto asignado para viviendas de carácter social, a partir de 2018, tendrán la obligación de soterrar el tendido de la red de baja tensión. Lo que les pido es que no lo hagamos de inmediato, sino implica ante la presentación de cada proyecto una re discusión de presupuestos que ya están calzados».

Resumiendo, en pocos minutos de sesión, el grupo MDay consiguió multiplicar por 10 el valor de la propiedad a instancias de los voluntariosos ediles. Al día de hoy, en zonas como San Lorenzo chico el metro cuadrado puede valer entre 50 y 100 dólares. Y un lote de 300 mts cuadrados en Vía Aurelia ronda los $2,3 millones según fuentes consultadas por Cuarto Poder.

No faltaron los que, conociendo el paño, hilvanaron hipótesis sobre eventuales devoluciones de favores, apuntando a los activos operadores legislativos. Algunos pusieron el índice en una bella zona de San Lorenzo bautizada como «Finca La Montaña», donde Andrés Suriani habría montado su palacete sobre un terreno valuado nada menos que en 200 mil dólares. No queremos imaginar, conociendo esos valores, cuánto habrá dolido la edificación. También hubo quienes recordaron su parentesco con Carlos Pérez San Martín, titular de Mantelectric ICISA, firma que a través de una UTE controló durante mucho tiempo la empresa LUSAL.

El nerviosismo del cavernario diputado al hablar de estos temas quedó en evidencia semanas atrás en un programa televisivo, cuando el periodista Maximiliano Rodríguez le consultó al aire si no sentía algo de oprobio al pregonar el ejemplo de Jesús de Nazareth, con la billetera del Rey Salomón. «No creo que sea honesto mezclar mi vida privada. En mi vida pública voy a de a pie por toda la ciudad… Lo que estás haciendo es una desubicación», balbuceó Suriani en respuesta.

El 29 de noviembre de 2017, la misma comisión con sus mismos integrantes otorgó dictamen a otro pedido de excepción y resolvió incorporar al ejido municipal la matrícula 131.418 de propiedad de Praderas SA, sociedad constituida por la conjunción de las firmas La Ramada SA (de Horacio Patrón Costas y Ana Victoria Cornejo López de Patrón Costas) y Regata SA. Comprar barato y operar para vender caro, un negocio que cierra por todos lados.

Cande y La Verbena

Con un despliegue retórico considerablemente menor, la concejal «fit» Cande Correa intentó el año pasado dar sus primeros pasos en el turbio mundo de la operación. La exigencia de la edil para con sus pares fue la de dar preferencia de tratamiento «con o sin dictamen de comisión» a un pedido de excepciones para un proyecto inmobiliario de la familia Beccar Varela: El exclusivo country «La Verbena».

Ubicado a metros de Vía Aurelia y El Aybal, La Verbena es publicitado como un lugar único a pocos minutos del centro, que contará con bibliotecas, piletas de natación, plazas, gimnasios, ciclovías, entre otros lujos.

La ligereza de la edil, sumada a su menesteroso argumento, llevó a que sus pares la frenaran en seco para añadir que el expediente de La Verbena es amplio y merece un análisis más profundo. Sin embargo, frente a las demandas del empresariado inmobiliario, tanto la municipalidad como el concejo deliberante demostraron ser fieles representantes de la cultura de la excepción.