Grupo MDay se llevará una hectárea de la Escuela Agrícola para tratar los deshechos de Vía Aurelia.
N. de R.
Una nueva controversia rodea al grupo desarrollador MDay luego de que trascendiera la posibilidad amputar una hectárea del predio de la Escuela Agrícola de Salta para la construcción de una planta depuradora que resuelva la crisis generada en la Urbanización Vía Aurelia. La iniciativa surgió luego de que el Ente Regulador de los Servicios Públicos sancionara a la desarrolladora por vuelcos de efluentes cloacales sobre el río Arenales con 80 millones de pesos.
De acuerdo con la información que circula en ámbitos oficiales y privados, la propuesta consistiría en constituir una servidumbre de saneamiento sobre terrenos pertenecientes a la Escuela Agrícola, donde se instalaría una planta financiada por desarrollos inmobiliarios cercanos, entre ellos La Verbena y Vía Aurelia. Una vez construida, la infraestructura sería transferida a Aguas del Norte para su operación.
La posibilidad de que una empresa estatal asuma posteriormente la operación de una planta financiada por emprendimientos privados ha despertado interrogantes respecto del alcance de las responsabilidades públicas y privadas en materia de infraestructura sanitaria, así como sobre la utilización de bienes del Estado provincial para resolver necesidades vinculadas a desarrollos inmobiliarios particulares.
También comenzaron a plantearse cuestionamientos en torno a la relación societaria que existe entre la presidenta del Grupo MDay, Magdalena Day y el ministro de Desarrollo Productivo, Ignacio Lupión, circunstancia que distintos sectores consideran que merece ser analizada desde la óptica de eventuales incompatibilidades o conflictos de intereses. Hasta el momento no existe un pronunciamiento oficial que establezca la existencia de irregularidades.
Terrenos con valor histórico
La Escuela de Educación Técnica N.° 3122 “General Martín Miguel de Güemes”, conocida como Escuela Agrícola de Salta, desarrolla sus actividades en un predio de profundo valor histórico para la provincia.
Los terrenos integraban la antigua finca “El Carmen”, adquirida en 1817 por el general Martín Miguel de Güemes a los herederos de Pantaleón Aguirre. El nombre fue elegido en homenaje a su esposa, Carmen Puch.
Durante la Guerra de la Independencia, la propiedad funcionó como base operativa y campamento de la caballería gaucha que defendía la frontera norte frente a las invasiones realistas.
Tras la muerte del prócer, ocurrida en 1821, las tierras pasaron a sus hijos, Luis y Martín Güemes. Años después fueron heredadas por su nieto, el médico y dirigente político Adolfo Güemes, quien decidió transferirlas al Estado Nacional con un cargo específico: que fueran destinadas al funcionamiento de una escuela de agricultura y ganadería.
Ese antecedente jurídico constituye hoy uno de los principales ejes del debate. Diversos especialistas sostienen que la donación con cargo podría limitar modificaciones sustanciales en el destino del inmueble y abrir eventuales controversias jurídicas si se alterara la finalidad para la cual fue cedido.
La institución fue inaugurada el 17 de mayo de 1952, durante la gobernación de Carlos Xamena. En sus primeros años funcionó bajo un régimen de internado gratuito que brindaba alojamiento, alimentación, vestimenta y un estímulo económico para los estudiantes que realizaban tareas productivas.
Actualmente la Escuela Agrícola dispone de aproximadamente 286 hectáreas y mantiene una importante actividad educativa y productiva, elaborando leche, quesos, dulce de leche, encurtidos y productos de huerta que comercializa directamente al público.
El debate por el destino de las tierras
La eventual instalación de una planta depuradora dentro del predio de la Escuela Agrícola abrió un debate que excede la cuestión ambiental y alcanza aspectos jurídicos, patrimoniales e institucionales.
Quienes cuestionan la iniciativa sostienen que el proyecto podría entrar en tensión con las restricciones derivadas de la donación con cargo que dio origen al establecimiento educativo. Al mismo tiempo, ponen en duda que pueda invocarse el interés público cuando los principales beneficiarios serían desarrollos inmobiliarios privados que, según esa postura, deberían haber previsto y financiado su propia infraestructura sanitaria.
Algunos especialistas consideran que una modificación sustancial del destino podría dar lugar a reclamos por parte de los herederos del donante para que les restituyan el predio. La cédula parcelaria correspondiente al catastro 2391 del departamento Capital indica que el inmueble pertenece actualmente a la Provincia de Salta como consecuencia de la transferencia de las escuelas nacionales realizada en 1993, en el marco de las leyes 24.049 y 6.731. De acuerdo con esa normativa, la jurisdicción receptora debe garantizar el cumplimiento de los cargos impuestos en las donaciones que dieron origen a los establecimientos educativos o asumir las consecuencias jurídicas derivadas de su eventual incumplimiento.
Además, la Escuela Agrícola integra el patrimonio histórico y tiene garantías de preservación según las leyes nacionales 12665 y 24252, por lo que antes de que se pudiera disponer de alguna fracción de la finca debe intervenir la Comisión Nacional de Museos, Monumentos y lugares históricos.
Otros cuestionamientos
Quienes respaldan la iniciativa sostienen que el Código de Aguas de la Provincia faculta al Estado a establecer limitaciones al dominio, tanto público como privado, cuando ello resulte necesario para garantizar el uso racional del agua y la prestación de servicios de saneamiento.
Sin embargo, otros expertos consultados advierten que esa interpretación no excluye el análisis de otros principios jurídicos, como la protección del patrimonio público, el cumplimiento de las condiciones impuestas en las donaciones con cargo y la necesidad de justificar adecuadamente la utilidad pública de una eventual servidumbre.
La principal discusión radica en determinar si corresponde que un emprendimiento inmobiliario de gran escala, con más de 1.100 lotes comercializados, utilice infraestructura emplazada en tierras públicas para resolver un problema del desarrollo privado.
La alternativa analizada contempla conducir los efluentes cloacales hasta una planta ubicada aproximadamente a un kilómetro del emprendimiento, dentro del predio de la Escuela Agrícola, donde serían tratados por Aguas del Norte antes de su disposición final. Cuál es la utilidad de trasladar el problema ambiental dentro de una escuela y autorizar un nuevo vuelco contaminante que se descargará al río?
La proximidad de la planta podría comprometer la sanidad de la producción de lácteos y hortalizas de la Escuela Agrícola y violar las normas de bioseguridad, inocuidad alimentaria y planificación territorial municipal.
Además, en caso de concretarse la cesión de una fracción del inmueble para su operación por parte de Aguas del Norte, las autoridades de la escuela dejarían de ejercer control directo sobre ese sector del predio, pese a encontrarse dentro del establecimiento. Este proyecto está avalado por el Ministerio de Educación provincial?
Aguas del Norte registra antecedentes de sanciones administrativas y procesos judiciales vinculados con episodios de contaminación ambiental, entre ellos algunos relacionados con la cuenca del río Arenales, circunstancia que alimenta las preocupaciones expresadas por distintos sectores. A ello se suma el procedimiento previsto por la legislación ambiental vigente. Una obra de estas características debería atravesar las instancias de evaluación de impacto ambiental, participación ciudadana y audiencias públicas antes de obtener las autorizaciones correspondientes, especialmente por tratarse de un proyecto que involucra un establecimiento educativo, un bien patrimonial y un área productiva. Docentes, alumnos y vecinos estarán de acuerdo?
La planta transitoria y el rol de Aguas del Norte
Mientras continúa el debate sobre la instalación de la planta definitiva, el Grupo MDay contrató otra empresa para operar un sistema transitorio destinado al tratamiento de los efluentes provenientes de Vía Aurelia. Uno de los aspectos que despertó mayor interés es la participación de Aguas del Norte en esa etapa. Según distintas fuentes, la empresa estatal habría facilitado una planta compacta para el funcionamiento provisorio del sistema. Dicho equipamiento integra el patrimonio afectado a la prestación del servicio público provincial. Puede Aguas del Norte destinar bienes estatales para asistir de manera directa a un emprendimiento inmobiliario privado? Antes, Day pagaba a Industrias Clark SRL 9.000 dólares mensuales por el alquiler de un equipamiento no apto para el tratamiento. Cuánto se ahorra por este préstamo que debiera ser utilizado en beneficio de los usuarios? Alguien más goza de estas ventajas que autorizan funcionarios de alta jerarquía?
La eventual transferencia de la infraestructura final a Aguas del Norte podría implicar que el costo operativo y los riesgos futuros sean absorbidos por el Estado, mientras que los beneficios económicos derivados del emprendimiento quedarán para MDay y otros grupos privados.
Los desarrollos inmobiliarios deberían prever dentro de sus propios catastros —o mediante la adquisición de inmuebles privados— los espacios necesarios para el tratamiento de sus efluentes, evitando trasladar esa carga al patrimonio público mediante servidumbres o cesiones estatales.
Modelos de desarrollo bajo la lupa
El reciente fallo que condenó al abogado Santiago Pedroza por operaciones vinculadas con la comercialización de terrenos en la zona de Atocha reavivó el debate sobre los mecanismos de control que deben aplicarse a los desarrollos inmobiliarios en la provincia y sobre la responsabilidad de quienes intervienen en su promoción y ejecución.
Al margen del estilo torpe y grotesco del abogado y sus socios de poca monta, no parece existir mucha diferencia con el derrotero comercial del grupo que con otra estética y escala financiera comanda Magdalena Day. En realidad, la emprendedora que se autoproclama como “estrella” del mercado inmobiliario local no ha logrado hasta la fecha culminar exitosamente ninguno de sus emprendimientos.
Compradores de lotes de Vía Aurelia asesorados por la Asociación Protectora, iniciaron distintos reclamos vinculados con el desarrollo del emprendimiento e interpusieron demandas por incumplimientos contractuales y escrituraciones.
Entre los emprendimientos mencionados por los propios compradores se encuentran el centro comercial y corporativo WA Sinérgico, en San Lorenzo Chico; los desarrollos Lares de la Inmaculada y Almería, en La Caldera; El Mollar y Ekodistrito, en Cerrillos; Vía Aurelia, en la ciudad de Salta, y Macal, en Cachi.
El caso de WA Sinérgico es señalado como uno de los más representativos. El complejo, cuya inauguración estaba prevista hace más de un año, continúa sin concluirse, mientras que operadores del mercado inmobiliario sostienen que los valores actuales de venta y alquiler en la zona se ubican por debajo de las expectativas generadas durante la etapa de comercialización del proyecto.
Ambos casos – el del Grupo MDay y el de Pedroza- vuelven a poner en discusión un mismo problema estructural: la comercialización de emprendimientos cuya infraestructura y servicios no se encuentran plenamente asegurados al momento de la venta.
Si finalmente prospera el proyecto que se trabaja con discreción en despachos gubernamentales, la constitución de una servidumbre sobre un inmueble educativo con valor histórico para resolver necesidades de urbanizaciones privadas, la decisión podría convertirse en un antecedente de relevancia para futuros emprendimientos y abrir un debate institucional sobre el alcance de la protección del patrimonio público. Si el General Güemes los viera…
