La posibilidad de sean estafados los compradores de los lotes ubicados en barrios privados está abierta a partir de la modalidad que muchos de los desarrolladores han dispuesto para financiarse y evadir responsabilidades. Vía Aurelia, en Salta, ha detonado interrogantes sobre una actividad inmobiliaria en la que comienzan a aparecer perjudicados pero todavía no tiene condenas.
n. de r.
El principal defecto de los fideicomisos constituidos para urbanizaciones privadas (como barrios cerrados o countries) es la separación absoluta de patrimonios y el traslado total del riesgo empresario al comprador.
Como consecuencia de ingeniosas y engañosas cláusulas que están contenidas en los documentos que firman con confianza y esperanza los compradores de los lotes, los millones que embolsan -en pesos y en dólares- son administrados por personas de confianza de los desarrolladores, y son invertidos según un criterio discrecional. Algunos invierten todo lo necesario para que el proyecto se concrete en los términos en que se prometieron cuando firmaron los boletos, pero otros destinan parte de lo recaudado a otras inversiones o simplemente se la llevan a su casa.
Se trata de lo que se llama “contratos de adhesión”, en los que las cláusulas están predispuestas y en los que los desarrolladores no asumen obligaciones claras y convierten a los adquirentes en responsables de las urbanizaciones. Es más, las cláusulas están redactadas por el propio loteador que acostumbra incluir la facultad de cambiar los planos, achicar áreas comunes o postergar los plazos de entrega sin penalizaciones.
Cuando los compradores ven frustradas sus expectativas y acuden a abogados para hacer valer sus derechos y demandar al fideicomiso se encuentran con la amarga realidad de que no son compradores sino socios de quienes recibieron su dinero. Otras veces cobran conciencia de que no pueden demandar a quienes son los ideólogos pero han alejado del negocio las fortunas que amasaron.
Bajo la estructura legal de un fideicomiso, el comprador no adquiere un lote de forma directa, sino que se adhiere como “socio o beneficiario” de un proyecto. Si la obra fracasa, se frena por falta de fondos o carece de aprobaciones municipales, los desarrolladores no responden con sus bienes personales.
Es evidente que muchos loteadores actúan como administradores y trasladan los riesgos corporativos a los adherentes del fideicomiso. En los formatos “al costo”, el desarrollador puede exigir cuotas extras indefinidas debido a la inflación o mala previsión, sin que el comprador pueda negarse fácilmente. Esto se complementa con la comercialización de terrenos en los que solamente exhiben planos o maquetas virtuales (renders) antes de obtener las factibilidades técnicas, ambientales o municipales obligatorias.
La consecuencia de todos estos abusos es que al no estar finalizadas las obras de infraestructura básicas o las subdivisiones legales, el comprador puede pasar décadas viviendo en el lugar sin poseer el título de propiedad real.
La consecuencia de esta ingeniería legal es que el reclamo de cualquier perjudicado se limita únicamente a los fondos o tierras que tenga el fideicomiso, los cuales suelen ser insuficientes o estar embargados.
En el caso de Vía Aurelia (Salta), en caso de que se aplicara la multa de 1200 millones que pide la Asociación de Consumidores Protectora, solamente existen como garantía los lotes donde se encuentran asentados.
Siguiendo este ejemplo, Magdalena Day que cuenta hoy con 23 inmuebles a su exclusivo nombre no corre peligro alguno de que se le extienda la responsabilidad por incumplimiento, puesto que su blindaje son los fideicomisos en los que no figura como responsable,
y también las varias sociedades en que ha compartimentado sus desarrollos y contrataciones, las que en el mejor de los casos cuentan con algunos terrenos a su nombre, pero carecen de patrimonio para reparar los daños. Como se ve, engañar es un arte.
Mal de todos
Los casos más resonantes de estafas y fraudes con fideicomisos y desarrollos inmobiliarios privados en Argentina se concentran principalmente en las provincias de Buenos Aires, Córdoba, Mendoza y Neuquén, impulsados por la altísima demanda de lotes en áreas suburbanas o turísticas.
En Buenos Aires tomó estado público una megaestafa en Pinamar con unos 300 damnificados en un exclusivo proyecto de barrio privado, y en Ezeiza también existen numerosas denuncias por barrios privados construidos mediante fideicomisos que carecen de medidores de obra o infraestructura básica. Esto deja a cientos de familias habitando casas “colgadas” de servicios esenciales de manera precaria o peligrosa.
La Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA) denunció también que decenas de desarrolladores de barrios cerrados trasladan ilegalmente el pago del impuesto inmobiliario global a los compradores, aprovechándose de que dilatan la escrituración individual durante años.
En Córdoba los fraudes invadieron las zonas serranas y se iniciaron causas penales complejas por “estafas fiduciarias” y desbaratamiento de derechos. El caso denominado “Campo de Vuelo” afectó a decenas de familias que compraron lotes en un proyecto de barrio cerrado (cerca de la reserva General San Martín). Luego de que construyeron sus viviendas terminaron sin servicios básicos y sin títulos de propiedad debido a maniobras fraudulentas.
En Mendoza los fraudes suelen mezclarse con el atractivo paisajístico y vitivinícola de la región. En San Rafael la Justicia imputó a empresarios por millonarias estafas inmobiliarias con la venta de lotes. El modus operandi consistía en simular formar parte de un fideicomiso o desarrollo legal para engañar tanto a los dueños originales de las tierras como a los compradores particulares, quedándose con el dinero.
Neuquén tampoco quedó fuera de estas maniobras. En la zona turística vip de Villa La Angostura, donde las cotizaciones inmobiliarias son altísimas, se abrieron múltiples causas judiciales contra conocidos fiduciarios y desarrolladores locales por falta de rendición de cuentas, obras severamente demoradas y peritajes caligráficos bajo sospecha. El escándalo provocó que el propio sector inmobiliario regional buscara despegarse públicamente de las firmas denunciadas.
En Salta también
La radiografía de los barrios privados en Salta muestra características similares, sobre todo en la modalidad de urbanizaciones abiertas en las que se prometen servicios que luego no pueden brindarse por múltiples razones, pero siempre en desmedro de los derechos de los compradores.
Se trata de barrios en los que las calles y los espacios verdes se donan a los municipios, que luego asumen responsabilidades como la recolección de residuos y el alumbrado público. El problema es que en la mayoría de los casos los loteadores no cumplen con las normas y no pueden transferirlos. Cuando lo logran culminan un negocio redondo.
Urbanización Vía Aurelia aparece como un caso en el que los derechos de los compradores lucen afectados y en el que la probabilidad de que el Grupo MDay cumpla con sus obligaciones es mínima. Por ahora solamente ha logrado que el barrio tenga recolección de basura luego de que se expandiera el ejido urbano en una sospechosa sesión del Concejo Deliberante de Salta. Hay que recordar que en tiempos de la intendencia de Bettina Romero, el Coordinador Legal de la Municipalidad de Salta era Daniel Mauro Nallar, quien también era y es abogado de Magdalena Day. Este “profesional del derecho” también fue cuestionado públicamente por incursionar en casos con intereses contrapuestos cuando la municipalidad de Salta pagó una deuda a la firma “La Plumada” de la que, aparentemente, también era abogado.
Vía Aurelia todavía no tienen regularizado el servicio de agua potable ni el de desagües cloacales, ni escriturados los terrenos. Considerando que la Municipalidad de Salta le ha revocado nuevamente el Certificado de Aptitud Ambiental (CAAM), los pronósticos más alentadores indican que los que compraron allí deberán esperar muchos años para obtener las escrituras. Se tratada de un engaño, claramente, y el grupo empresario parece que está bien protegido.
Llamó la atención que el Ente Regulador multara al fideicomiso Urbanización Vía Aurelia y a la contratista Industrias Clark SRL, pero no alcanzara a las múltiples sociedades comerciales que creó Magdalena Day en acuerdo con figuras importantes como el actual Ministro de la Producción Ignacio Lupión (Mday Lupión S.A.) y el ex Juez Federal y Ministro de la Corte de Justicia Horacio Aguilar (Los Viñaco S.A.).
Mientras se esparcen dudas sobre la solvencia financiera de estas empresas que pertenecen a un mismo grupo y tiene un solo designio, también aparecen en el registro inmobiliario varios terrenos que podrían servir de garantía en caso de que los fracasos impliquen juicios y obligaciones de indemnizar a compradores con derechos frustrados. Pero no garantizan que alcanzará para cubrir todos los perjuicios luego de transitar calvarios que tienen como escenarios tribunales en los que la voz del más fuerte es la que se escucha.
La sociedad argentina ha inventado personajes ficticios como Mongo Aurelio, Montoto o Magoya, que en el argot local equivalen a personas que se dejan engañar facilmente. Tal vez una de las frases más sarcásticas podría aplicarse para la problemática generada por el grupo que comanda Magdalena Day en la Urbanización Vía Aurelia y que, tras lo que aparece como un ardid sistemático, mantiene en vilo a cientos de compradores:
“Que lo arregle Mongo Aurelio”.
